重磅!這一政策落地后 2~3折的房子可能要來了

　　為推進集體土地建設租賃住房，北京市正在完善資金支持等配套舉措。北京研究集體土地租賃房長期貸款政策，國家開發銀行北京分行、建設銀行北京市分行、農業銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行作為首批試點已出具貸款方案。

　　落實：集體土地租賃房來了

　　北京傳來的消息：國家開發銀行北京分行、建設銀行北京市分行、農業銀行北京市分行、華夏銀行北京分行這4家銀行，作為集體土地租賃房長期貸款政策的首批試點，完成具體貸款方案的出臺。

　　如果去年的一系列包括“集體土地租賃住房建設”在內的“長效機制”還只是治理高房價頑疾的一個空泛的戰略規劃，那么，開發貸款方案無疑就是一個可以落地實踐的“作戰方案”。

　　大家都知道，蓋房子燒錢，特別像集體土地租賃住房建設這種回報周期長的項目，更需要大量的長期資金投入，否則想法再好，也只能落在紙面上。

　　而現在，集體土地租賃住房建設，得到了四家銀行支持，這就意味著不缺錢了！錢落實了，下一步就是讓政策真正落地！

　　期待：2-3折的房子或不是夢

　　在過去的這些年里，中國樓市的多頭們，堅定看漲房價的一個重要依據就是，不斷大幅攀升的中國樓面價（地價）。

　　大家可以通過下面這張圖表感受下，這10多年來，中國主要城市地價的增長趨勢。圖表中最上面那一根，也是增長最快的，就是住宅土地價格指數。

　其實，多頭們的這個邏輯并不無道理。

　　若把房地產看作制造業，地價就是上游的原材料，即我們所謂的面粉，如果面粉一直在不斷上漲，面包、油條、包子們就無便宜的可能。

　　因為按照市場“互利互惠”的原則，開發商們沒有做賠本生意的動力。

　　再看看的下面這張圖表，大家也就基本明白你們所在的城市，為什么房子不便宜了。

　　截至到2017年底，內陸省份主要城市的住宅樓面價為6522元/平方米，長三角的為10569元/平方米，珠三角的為13985元/平方米，環渤海灣片區則為7509元。

　　若單純的站在土地成本的角度，大家依然可以樂此不疲的買房炒房。

　　不過，大家有沒有想過，如果一個城市的某些地方出現了地價為零的房子，并且再拋去利潤和營銷管理等費用，那么，合理的房價又該是多少呢？

　　去年提出的“集體性租賃住房”讓這一假設變成了事實。

　　傳統上，一個新房的房價大致有四部分構成，地價、建安成本、三費（營銷、管理、財務）、合理利潤。

　　在市場銷售的商品房中，最重要的成本是地價，可以占到房價的50%—70%，甚至更高；而在集體性租賃租房中（土地不拍賣，不產生地價），最重要的成本是建安成本（不存在三費），而若以建安成本來衡量房價，集體性租賃住房的價格僅有市場商品房的2折到3折。

　　換句話說，2到3折的房子可能要來了！

　　作用：有效壓低市場房租租金

　　可能有人會說，集體性租賃住房又不對外銷售，所以并沒什么用。價格低廉的集體性租賃房對現有商品房價的沖擊將體現在三個方面：

　　其一，大量的集體性租賃住房將減少商品房的客戶需求，并壓低市場租金，進而抑制房價。

　　其二，大量低價高品質的租賃性住房出現，也會壓低市場的房租租金，而租金走低也會間接抑制市場二手房房價的走高。

　　其三，在銀行眼中，與租賃型租房比，價格高企的商品房將成為高風險資產。

　　一石激起千層浪。隨著大量的租賃房入市和租賃時代的到來，自住商品房需求將相應減少，房價也將遭遇重大狙擊。

　　對此，財經評論員齊俊杰也認為，這種房子大規模上市后，將有效降低市場租金。他首先舉例：

　　人家500萬的房子，月租金1萬，租金回報率2.4%（回報覆蓋不了貸款利息，不能使用桿桿）。而你總計支出100萬，貸款80萬，只花20萬，月租金也是1萬，租金回報率達到60%，當然80萬有利息，就按照4.9%的基準利率算，利息一年不到4萬元，那么租金的12萬減去利息的4萬，等于利潤8萬，除以你的資本投入20萬，最后的回報率高達40%

　　由此，你自己買房出租，使用杠桿租金都覆蓋不了貸款，所以你是血虧的，相當于每年都要往里搭錢去補貼租客。所以傳統租賃模式完全不具備競爭力。集體建設用地租賃住房，把房租壓低一半，他仍然有的賺，一年6萬元租金，減去4萬貸款利息，最后資本回報率還有10%，那么問題來了，在你租房附近有這么一個新房，他的租金是周邊商品房的租金的一半，而且還能長租，你會怎么想，當然是擠破頭也要租到。即便比我現在租房的位置偏幾站地，那也是相當劃算的。如果這種房子大規模上市，那么必然會壓低周邊的商品房租金。

　　影響：高房價將得到有效抑制

　　去年七月，住建部等9部門曾聯合印發通知，要求在超大城市、特大城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作，多渠道增加租賃住房供應。此次，集體土地建設租賃住房的試點的開展，會給房地產市場帶來哪些影響呢？

　　第一，“利用集體建設用地建設租賃住房”，是中國土地制度的重大變革，意味著以后“土地改革有巨大的空間”。

　　第二，這意味著政府向社會大規模轉移土地紅利，這是非常值得稱贊的。

　　第三，這意味著一大批低成本土地入市，由此產生一大批低成本房屋，對于抑制高房價、高租金將產生巨大作用。

　　根據公布的“辦法”——村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。

　　想想看，如果集體組織自行開發，不僅政府征地環節沒有了，連開發商這個環節也省去了，節省的成本會非常巨大。以北京、上海為例，土地成本占房價構成的70%，這部分就可以免去。加上開發商環節的省去，農村集體建設的租賃房成本可能只有商品的20%（一線城市）到30%（二線城市）。這是非常令人震撼的！

　　第四，大城市郊區農村戶口價值大增，將產生一大批新富階層。這些農民將成為大批租賃租房的股東，長期享受土地紅利。

　　趨勢：在大城市租房有望落戶

　　國家發改委日前發布《關于實施2018年推進新型城鎮化建設重點任務的通知》，其中提到繼續落實1億非戶籍人口在城市落戶方案，加快戶籍制度改革落地步伐。對于超大城市和特大城市要區分城區、新區和所轄市縣，制定差別化落戶條件，探索搭建區域間轉積分和轉戶籍通道。

　　通知中指出，我國將加快戶籍制度改革落地步伐，落實地方政府主體責任，實現今年進城落戶1300萬人的目標。應促進有能力在城鎮穩定就業生活的新生代農民工、在城鎮就業居住5年以上和舉家遷徙的農業轉移人口、農村學生升學和參軍進入城鎮人口在城市舉家落戶，鼓勵對高校和職業院校畢業生、留學歸國人員及技術工人實行零門檻落戶。

　　方向：17省下決心做同一件事情

　　在今年的諸多省份政府工作報告中，“完善租購并舉的住房制度”、“嚴格防控房地產市場風險”等儼然成了2018年房地產市場政策調控的主旋律，具體的措施表現為加大租賃市場供地力度、增加保障性住房建設等。

　　至少有17個省份在今年的政府工作報告中提出“租購并舉”的措施，分別是北京、天津、河北、山西、內蒙古、黑龍江、上海、江蘇、浙江、山東、河南、湖北、廣東、四川、陜西、青海、寧夏等。

　　評論：租房應成為“更好的選擇”

　　長期以來，“租”始終是我國住房市場的短板。與許多發達國家居民早就將租房視為“合理的選擇”不同，租房對絕大多數中國人而言，依然是“最后的選擇”。

　　一方面，好多人不想租房。從文化傳承和消費習慣看，中國人一直有著置辦房產的偏好，有自己的房子和土地，心里才踏實安穩。從制度設計上看，1998年全面推行住房市場化后，我國住房供應體系建設更多的是從促進人們擁有產權住房入手，造成了“重購輕租”的局面。從市場趨勢來看，近年來一些城市房價快速上漲，放大了房子的投資屬性與升值效應，增強了“購”的吸引力——“買了一定不虧”成了屢試屢靈的“預言”，“晚買一年多付百萬”則成了血淋淋的教訓。

　　另一方面，想租的人又租不到好房。從供需結構看，租房需求主要來自新市民、年輕人，雖然短期內尚不具備買房能力，但對居住品質仍有一定要求，而市場上供應的出租房屋多為分散房源、老舊住宅，房源供需不夠匹配，租房體驗不夠稱心。從權利保障來看，由于沒有強有力的法律作“靠山”，租房者常遭遇隨意漲價、單方毀約的情況，削減了穩定感，放大了漂泊感。租房不稱心、不靠譜，讓原本搖擺在“租”與“購”之間的人更加堅定了“購”的念頭。

　　租房短板的存在，不僅阻滯了租房者幸福感的提升，也放大了房地產市場所承受的壓力——大家越將租房視作過渡性手段，購房需求就越旺盛，供需天平就越失衡，房價就越走高，乃至陷入惡性循環。

　　怎樣才能“解套”呢？方法有很多，既可以加大供給力度，也可以通過約束性措施控制需求。然而，城市資源總歸是有限的，供給不可能無限量增加。需求也是動態變化的，不可能無限期抑制。在這種情況下，提升“租”在住房體系中的作用，旨在引入“外援”、另辟“溝渠”，疏解“購”的壓力，讓需求回歸合理、讓市場趨向穩定，同時也為建立市場長效機制贏得寶貴的窗口期。更何況，“租”本就是“住有所居”的一種重要實現形式。